O fundo imobiliário CACR11 atravessa um dos momentos mais delicados desde a criação. Documentos públicos analisados pelo Valor Investe mostram uma sequência de atrasos, renegociações e problemas operacionais em projetos ligados à carteira de crédito imobiliário do fundo.
O cenário preocupa porque o saldo devedor das principais operações já chegou a R$ 468 milhões. O valor supera o patrimônio líquido atual do CACR11, estimado em R$ 464,4 milhões.
Na prática do mercado, isso aumenta a pressão sobre o desempenho futuro do fundo. Afinal, boa parte dessas operações depende diretamente da continuidade das obras, das vendas de unidades e da geração de caixa dos empreendimentos.
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E os sinais de estresse aparecem em diferentes frentes.
CRI Helvetia entra em inadimplência
O caso mais recente envolve o CRI Helvetia. O ativo entrou oficialmente em inadimplência, segundo fato relevante divulgado nesta segunda-feira.
Uma assembleia realizada em 14 de maio discutiu até o vencimento antecipado da dívida. O motivo foi o atraso superior a 120 dias, além de outros problemas encontrados na operação.
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Os relatórios apontam:
- falhas na curva de vendas;
- ausência de comprovação do uso dos recursos;
- falta de demonstrações financeiras auditadas entre 2022 e 2024;
- problemas relacionados a seguros e garantias.
O saldo devedor do Helvetia soma R$ 58,9 milhões. Isso representa 12,7% do patrimônio líquido do CACR11.
Com a falta de pagamento, o mercado passou a enxergar mais risco na estrutura do CRI. O caso também acendeu alerta entre investidores de crédito estruturado.
Alto Lindóia muda cronograma e adia pagamentos
O empreendimento Alto Lindóia Resort também precisou passar por reorganização financeira.
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Atas divulgadas em maio mostram que os investidores aprovaram mudanças no cronograma das obras e nas condições de pagamento da operação.
O projeto agora trabalha dividido em Fase 1 e Fase 2. Apesar disso, a estrutura física e as garantias permaneceram sem alteração.
Depois disso, os investidores aceitaram novas regras financeiras. Os juros passaram a integrar a dívida e as amortizações foram adiadas.
Além disso, a operação autorizou o uso excepcional de R$ 433,9 mil para despesas da obra.
Hoje, o saldo devedor do Alto Lindóia chega a R$ 68 milhões, equivalente a 14,7% do patrimônio do fundo.
Santo André acumula histórico de problemas
O caso Santo André carrega uma longa trajetória de dificuldades.
A operação começou ainda em 2017, com uma CCB de R$ 6 milhões. Na época, relatórios já descreviam o imóvel dado em garantia como abandonado após o fracasso do empreendimento.
Anos depois, surgiram novas tentativas de renegociação.
Em 2023, propostas ligadas à Cartesia discutiam valores de quitação entre R$ 3 milhões e R$ 6 milhões. Laudos antigos chegaram a indicar liquidação forçada próxima de R$ 3,7 milhões.
Só que os números mudaram bastante em 2025.
Relatórios recentes passaram a apontar avaliação do terreno em cerca de R$ 155 milhões. A diferença em relação aos valores anteriores levantou questionamentos no mercado.
O CRI Santo André concentra hoje um saldo devedor de R$ 127,9 milhões. O montante representa 27,5% do patrimônio do CACR11.
Itaparica aposta em valorização futura
O ativo Itaparica também entrou em reestruturação.
A operação nasceu em 2016, com uma CCB de R$ 30 milhões. Depois, em 2022, investidores discutiram uma nova estrutura financeira envolvendo a Cartesia.
A renegociação previa:
- emissão de novas dívidas;
- securitização de recebíveis;
- troca de garantias;
- substituição de hipotecas por alienação fiduciária.
Os documentos ainda citam restrições judiciais e passivos trabalhistas ligados aos imóveis.
Mesmo assim, os relatórios mais recentes apostam na valorização futura da área como saída para recuperação financeira.
As projeções mencionam um VGV de R$ 461 milhões e avaliação do terreno em R$ 87 milhões.
Atualmente, o CRI Itaparica acumula saldo devedor de R$ 112,1 milhões, cerca de 24,1% do patrimônio do CACR11.
Projeto em Salvador enfrenta atraso nas vendas
O empreendimento Savoie, em Salvador, também entrou na lista de ativos pressionados.
Segundo a gestora, o projeto sofreu atraso nas aprovações regulatórias. Isso afetou diretamente o lançamento comercial e reduziu o potencial de geração de caixa no verão, período considerado estratégico para vendas.
O planejamento previa comercializar entre 30% e 40% das unidades até o início de 2026. Só que, até abril, apenas 7% das unidades haviam sido vendidas.
Enquanto as vendas avançavam lentamente, a dívida cresceu.
O saldo do CRI Savoie saiu de R$ 28,8 milhões em 2024 para R$ 60,7 milhões em 2026. Agora, o ativo já representa 13,1% do patrimônio do fundo.
A Cartesia ainda cita o empreendimento como parte da estratégia de geração de caixa para financiar obras e sustentar rendimentos mensais.
Real Park amplia exposição sem geração de receita
O Real Park, em São Paulo, mostra outro ponto de atenção.
O lançamento comercial do projeto ficou para o segundo trimestre de 2026. Antes, a previsão indicava entrega ainda em 2025.
Mesmo sem receitas efetivas das vendas, a exposição do fundo aumentou fortemente.
O saldo do CRI Real Park saltou de R$ 5,8 milhões para R$ 41 milhões. O valor já corresponde a 8,8% do patrimônio líquido do CACR11.
Somadas, as operações Helvetia, Alto Lindóia, Santo André, Itaparica, Savoie e Real Park elevaram o saldo devedor total para R$ 468 milhões, acima do patrimônio atual do fundo imobiliário.
