O fundo imobiliário Inter Logístico Fundo de Investimento Imobiliário (INLG11) anunciou a finalização da compra da participação remanescente de 20% do Parque Logístico Gaiolli, situado em Guarulhos, São Paulo. Com a operação, o fundo passa a ser o proprietário integral do empreendimento.
A transação foi formalizada em 17 de julho e comunicada ao mercado nesta segunda-feira (20), conforme detalhado em fato relevante. O valor da aquisição foi de R$ 26,1 milhões, com o pagamento agendado para 24 de julho, utilizando recursos provenientes da emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
Segundo informações publicadas pelo portal FIIs, a aquisição ocorreu após o fundo exercer o direito de preferência, divulgado em março deste ano. A gestora destaca que, com a conclusão, o INLG11 detém a totalidade do imóvel em Guarulhos, um dos principais centros logísticos do país.
Estratégia de investimento e flexibilidade operacional
A administradora e a gestora do INLG11 afirmam que a aquisição está alinhada à estratégia do fundo de focar em imóveis logísticos de alta qualidade, localizados em áreas com forte demanda por ocupação. A posse de 100% da propriedade, segundo a gestão, oferece maior flexibilidade na administração do empreendimento e na implementação de futuras ações para gerar valor.
No anexo do fato relevante, a gestora informou que a operação foi estruturada com um cap rate estimado de 9,32% sobre a parcela adquirida. É importante ressaltar, contudo, que essa estimativa não constitui promessa ou garantia de rentabilidade para os cotistas. O cap rate é um indicador que projeta o retorno anual de um imóvel com base na renda gerada em relação ao preço de compra, servindo como referência para avaliar investimentos imobiliários, mas não o rendimento distribuído aos investidores.
Cenário do mercado logístico em Guarulhos
A gestora também enfatiza a relevância de Guarulhos como um dos principais polos logísticos do Brasil. Dados apresentados no comunicado indicam que a taxa de vacância para galpões logísticos de padrão A e A+ na região diminuiu para aproximadamente 1,4%, sinalizando uma oferta limitada de espaços disponíveis.
Adicionalmente, o preço médio de locação por metro quadrado na região subiu de R$ 18,12 no primeiro trimestre de 2019 para R$ 42,47 ao final do segundo trimestre de 2026. Esse aumento, conforme a gestora, reflete tanto a inflação do período quanto uma valorização real do mercado logístico local.
Atualmente, o aluguel praticado no Parque Logístico Gaiolli é de R$ 30,30 por metro quadrado, valor inferior aos observados em empreendimentos similares na área. A gestão avalia que essa diferença pode abrir caminho para o crescimento das receitas imobiliárias em futuras renegociações ou novas locações, caso os contratos se ajustem aos preços de mercado. Essa projeção, no entanto, é uma visão da gestora e não garante um aumento de receita para o fundo.
Financiamento via Certificados de Recebíveis Imobiliários
Para financiar a aquisição, o INLG11 estruturou uma emissão de CRI com remuneração de IPCA + 9,3% ao ano, com prazo de cinco anos e amortização integral do principal apenas no vencimento, no formato bullet. Os recursos captados somam R$ 30,2 milhões e serão igualmente empregados para cobrir os custos de registro da fração remanescente do imóvel.
Após a conclusão da operação, a gestora estima que a alavancagem do fundo será de cerca de 6% do valor total dos ativos, percentual considerado compatível com o perfil do portfólio. Em abril de 2025, o INLG11 já havia informado a locação de uma área de aproximadamente 4 mil metros quadrados no Business Park, em Contagem (MG), atingindo 100% de ocupação naquele empreendimento.
O fundo imobiliário INLG11, com patrimônio líquido de aproximadamente R$ 480 milhões, concentra seus investimentos em imóveis logísticos e distribui rendimentos mensais aos seus cotistas.
Este artigo tem finalidade jornalística e informativa, não configurando recomendação de compra, venda, manutenção ou escolha de investimentos. Antes de tomar qualquer decisão, o leitor deve considerar seu perfil, seus objetivos e os riscos envolvidos, podendo ser necessária a consulta a um profissional habilitado. A rentabilidade passada não garante resultados futuros.
